Démembrement de propriété :
Comprendre l'usufruit et la nue-propriété
En bref :
Le démembrement de propriété consiste à séparer deux droits principaux :
👉 Ce mécanisme est souvent utilisé dans les successions, donations ou ventes avec réserve d’usufruit.
Chaque partie a des droits et devoirs bien définis : on vous détaille tout dans l’article.
- L’usufruit : le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les loyers.
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien, mais sans en avoir l’usage immédiat.
👉 Ce mécanisme est souvent utilisé dans les successions, donations ou ventes avec réserve d’usufruit.
Chaque partie a des droits et devoirs bien définis : on vous détaille tout dans l’article.
Introduction
Le démembrement de propriété peut sembler technique, mais c’est en réalité un outil juridique puissant, souple et très utilisé, notamment dans l’immobilier.
Il permet :
Dans cet article, vous allez comprendre :
Il permet :
- de transmettre un bien tout en gardant l’usage
- de protéger un conjoint survivant,
- ou encore d’optimiser la fiscalité successorale.
Dans cet article, vous allez comprendre :
- les notions essentielles (usufruit, nue-propriété, pleine propriété),
- les différents cas d’usage,
- les implications concrètes pour chaque partie.
1. Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
C'est le fait de séparer les droits sur un bien entre deux parties :
Exemple : des parents donnent la nue-propriété de leur maison à leurs enfants, tout en gardant l'usufruit. Ils peuvent continuer à y vivre ou la louer.
- L'usufruitier : il peut vivre dans le bien ou le louer et percevoir les loyers.
- Le nu-propriétaire : il ne peut pas utiliser le bien tout de suite, mais en deviendra plein propriétaire à la fin de l'usufruit (souvent au décès de l'usufruitier).
Exemple : des parents donnent la nue-propriété de leur maison à leurs enfants, tout en gardant l'usufruit. Ils peuvent continuer à y vivre ou la louer.
2. Que peut faire l'usufruitier ?
✅ Il peut :
❌ Il ne peut pas :
- Habiter dans le logement.
- Le louer et percevoir les loyers.
- Payer les charges courantes, l'assurance habitation et la taxe foncière.
❌ Il ne peut pas :
- Vendre le bien sans le nu-propriétaire.
- Faire de gros travaux (sauf à ses frais et avec accord).
3. Que peut faire le nu-propriétaire ?
✅ Il peut :
❌ Il ne peut pas :
- Refuser une vente du bien.
- Faire des travaux lourds (structure, toiture) avec concertation.
❌ Il ne peut pas :
- Occuper le bien.
- Le louer ou le vendre seul.
4. Les situations les plus courantes
Donation aux enfants : Les parents conservent l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété. Avantage : réduction des droits de donation.
Succession : Le conjoint survivant obtient souvent l'usufruit, les enfants la nue-propriété.
Vente en viager : L’acheteur achète la nue-propriété, le vendeur garde l’usufruit (ou un droit d’usage).
5. Peut-on mettre fin au démembrement ?
Oui, dans plusieurs cas :
Bon à savoir : la valeur de chaque droit est calculée selon l'âge de l'usufruitier. Un notaire peut faire la simulation.
- Décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
- Cession conjointe : usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble le bien.
- Rachat d’usufruit ou de nue-propriété : l’un rachète la part de l’autre.
Bon à savoir : la valeur de chaque droit est calculée selon l'âge de l'usufruitier. Un notaire peut faire la simulation.
FAQ
Peut-on racheter une part sans l’accord de l’autre ?
❌ Non. Le rachat de part est un accord amiable. Le coindivisaire doit accepter de céder sa part.
Est-il obligatoire de passer chez le notaire ?
✅ Oui, dès qu’il s’agit d’un bien immobilier, l’acte doit être authentifié par un notaire.
Peut-on faire un prêt immobilier pour financer la soulte ?
✅ Oui, la majorité des banques proposent des prêts de rachat de soulte, souvent avec une hypothèque sur le bien.
Combien coûte un rachat de part ?
En moyenne :
Peut-on forcer un rachat ?
❌ Non. Si aucun accord n’est trouvé, il faudra envisager une vente du bien ou une licitation judiciaire (vente forcée aux enchères).
❌ Non. Le rachat de part est un accord amiable. Le coindivisaire doit accepter de céder sa part.
Est-il obligatoire de passer chez le notaire ?
✅ Oui, dès qu’il s’agit d’un bien immobilier, l’acte doit être authentifié par un notaire.
Peut-on faire un prêt immobilier pour financer la soulte ?
✅ Oui, la majorité des banques proposent des prêts de rachat de soulte, souvent avec une hypothèque sur le bien.
Combien coûte un rachat de part ?
En moyenne :
- 2,5 % à 3 % du montant de la part rachetée en frais notariés,
- éventuels frais de prêt,
- fiscalité selon les cas.
Peut-on forcer un rachat ?
❌ Non. Si aucun accord n’est trouvé, il faudra envisager une vente du bien ou une licitation judiciaire (vente forcée aux enchères).
Conclusion
Le rachat de part en indivision est souvent la solution la plus simple, la plus rapide et la moins conflictuelle pour sortir d’une indivision — surtout si vous tenez à conserver le bien.
C’est une alternative efficace à la vente ou à la procédure judiciaire, à condition :
C’est une alternative efficace à la vente ou à la procédure judiciaire, à condition :
- d’avoir un bon accord amiable,
- de bien estimer le bien,
- et de bien préparer votre financement.
Et nous dans tout ça ?
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, une agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45).
On a voulu créer ce guide pour aider les gens à y voir plus clair, et simplifier la compréhension de sujets autour de l'immobilier.
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