Rachat de part en indivision :
Comment devenir seul propriétaire d’un bien immobilier ?
En bref : les 4 étapes clés
Faites estimer la valeur du bien pour connaître la valeur totale de l’indivision.
Calculez la part à racheter : proportion détenue par les autres indivisaires.
Financer le rachat : apport personnel ou crédit immobilier.
Signer un acte notarié pour officialiser le transfert et payer les droits.
Introduction
Bonne nouvelle : la loi prévoit un mécanisme simple, appelé rachat de soulte, pour sortir de l’indivision à l’amiable, sans passer par la justice.
Dans cet article complet, vous découvrirez :
- Ce qu’est le rachat de part en indivision (ou soulte),
- Comment calculer précisément la part à racheter,
- Les démarches à suivre (notaire, prêt immobilier, fiscalité...),
- Les cas pratiques les plus fréquents (héritage, divorce, concubinage),
- Les erreurs à éviter et nos conseils.
1. Qu’est-ce que le rachat de part en indivision ?
L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien sans division physique.
Chaque coindivisaire possède une quote-part abstraite (par ex. 50 %, 25 %, etc.).
Le rachat de part consiste à ce qu’un indivisaire achète la part des autres pour devenir plein propriétaire du bien.
C’est une solution simple, légale, et rapide pour sortir de l’indivision sans vente.
🔎 On parle souvent de rachat de soulte quand ce rachat intervient dans un partage (divorce, succession).
2. Comment calculer le montant de la part à racheter ?
- La valeur totale du bien (déterminée par une estimation)
- La quote-part détenue par les autres indivisaires
Attention : si des travaux récents ont été réalisés ou si un indivisaire a occupé le bien, des ajustements peuvent être nécessaires.
🔹 Exemple de calcul simple :
Un bien vaut 300 000 €.
Vous en possédez déjà 50 %. Vos deux frères détiennent chacun 25 %.
Vous devrez donc leur verser 150 000 € pour racheter leur part.
🔹 Autres cas à prendre en compte :
- Parts inégales : ajuster selon la quote-part exacte (ex. 60/40, 70/30…)
- Occupation du bien par un seul indivisaire : il peut devoir une indemnité d’occupation (équivalent d’un loyer) aux autres.
- Travaux ou charges payés par un seul : à intégrer dans le calcul pour compenser.
- Emprunt restant à rembourser : il faut tenir compte du capital restant dû si le bien est encore sous crédit.
🔧 Outil conseillé :
Demandez au notaire de vous aider à établir une simulation précise. Il tiendra compte de :
- La valeur réelle du bien (via estimation ou expertise)
- La répartition exacte des droits
- Et des compensations financières à prévoir (indemnités, dettes, soulte…).
3. Quelles sont les démarches à suivre ?
- Faites estimer le bien par un agent immobilier ou un notaire.
- Cela permet d’établir la base de calcul du rachat.
✍️ Étape 2 – Trouver un accord sur le montant
- Il faut que les coindivisaires soient d’accord sur le prix.
- En cas de désaccord, une expertise judiciaire peut être demandée, mais cela alourdit la procédure.
🏦 Étape 3 – Obtenir un financement (prêt de rachat)
- Le rachat de part peut être financé par :
- Des fonds propres (épargne),
- Un prêt immobilier classique,
- Un prêt de rachat de soulte (souvent proposé par les banques dans les divorces).
- Le bien peut être hypothéqué en garantie du prêt.
🧾 Étape 4 – Passer chez le notaire
- Le notaire établit un acte de partage ou cession de droits indivis.
- Il publie l’acte aux services fonciers.
- Vous devenez plein propriétaire du bien.
- Le notaire prélève :
- Les frais de partage (~2,5 % à 3 % de la valeur rachetée),
- Les droits de mutation (droits d’enregistrement),
- Les frais divers.
📅 Durée moyenne : 1 à 3 mois (estimation + financement + notaire)
4. Cas pratiques fréquents
- Exemple : 3 enfants héritent d’une maison.
- L’un veut la conserver → il rachète les parts des deux autres.
- ⚠️ Les cohéritiers bénéficient souvent d’un abattement de 50 % sur les droits de mutation pour ce rachat entre héritiers directs.
💔 Cas 2 : Indivision après divorce ou séparation
- Un ex-conjoint rachète la part de l’autre.
- Fiscalité spécifique : le droit de partage est réduit à 1,1 % depuis 2022.
- Il est possible d’inclure ce rachat dans la convention de divorce.
👫 Cas 3 : Concubins / partenaires de PACS
- Même logique, mais sans avantage fiscal.
- Si le bien était acheté à 50/50, chacun peut racheter la part de l’autre.
5. Erreurs fréquentes à éviter
🚫 Ne pas formaliser l’accord chez un notaire
➡️ Même si vous êtes tous d’accord, seul un acte authentique signé devant notaire a une valeur légale. Sans lui, le rachat est juridiquement invalide.
🚫 Sous-estimer ou surpayer la soulte
➡️ Une mauvaise estimation de la valeur du bien ou des parts peut créer des tensions, des litiges ou une inégalité manifeste.
🚫 Négliger l’indemnité d’occupation
➡️ Si l’un des indivisaires occupe seul le bien, il peut devoir une indemnité aux autres. Ne pas l’intégrer fausse les comptes.
🚫 Oublier les frais annexes (notaire, fiscalité, banque)
➡️ Le montant de la soulte ne suffit pas : prévoyez les frais de notaire (~2,5 % à 3 %), d’enregistrement, et éventuellement de prêt bancaire.
🚫 Ne pas faire jouer les abattements fiscaux
➡️ En cas de succession, certains rachats entre héritiers peuvent bénéficier d’un abattement sur les droits à payer. Ne pas l’utiliser, c’est perdre un avantage précieux.
FAQ
❌ Non. Le rachat de part est un accord amiable. Le coindivisaire doit accepter de céder sa part.
Est-il obligatoire de passer chez le notaire ?
✅ Oui, dès qu’il s’agit d’un bien immobilier, l’acte doit être authentifié par un notaire.
Peut-on faire un prêt immobilier pour financer la soulte ?
✅ Oui, la majorité des banques proposent des prêts de rachat de soulte, souvent avec une hypothèque sur le bien.
Combien coûte un rachat de part ?
En moyenne :
- 2,5 % à 3 % du montant de la part rachetée en frais notariés,
- éventuels frais de prêt,
- fiscalité selon les cas.
Peut-on forcer un rachat ?
❌ Non. Si aucun accord n’est trouvé, il faudra envisager une vente du bien ou une licitation judiciaire (vente forcée aux enchères).
Conclusion
C’est une alternative efficace à la vente ou à la procédure judiciaire, à condition :
- d’avoir un bon accord amiable,
- de bien estimer le bien,
- et de bien préparer votre financement.
Et nous dans tout ça ?
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, une agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45).
On a voulu créer ce guide pour aider les gens à y voir plus clair, et simplifier la compréhension de sujets autour de l'immobilier.
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